コンセプトルームプロジェクト ビジネスモデル戦略

テーマ: スタートアップ支援特化（雑音のない街で、事業の「0→1」に没頭する）

0. 物件現状とプロジェクト概要

物件基本情報

• 所在地: 愛知県春日井市小野町（勝川駅最寄り）
• 構造: 4階部分
• 現在の状態: 要リフォーム状態

リフォーム必要性

既設設備の課題:

• 既設バランス風呂釜（パックインへの交換が必要）
• 内装・設備の経年劣化
• SOHO利用に適したレイアウトへの変更が必要

リフォーム方針:

• 低コストを最優先（レンタル開始までの投資を最小化）
• 最小限の工事で「SOHO対応」を実現
• 既存設備を活かしつつ、機能的に改善

プロジェクト進行方針

1. 社内プロジェクトとしてキックオフ

• リフォーム前に「コンセプトルームプロジェクト」を正式発足
• オーナー・関係者との合意形成
• 予算・スケジュールの確定

2. 物件内覧からのプロジェクトチーム立ち上げ

• 実際の物件内覧を通じて現状把握
• 改善箇所の特定（給湯器交換、内装、インターネット環境）
• チームメンバーの役割分担（営業、技術、事務）

3. 成功事例としての位置づけ

• GrothHack（6月）でのプレゼンを目標マイルストーンに設定
• 「見栄を捨てた起業家」の象徴的な物件としてブランディング
• 他物件への展開モデルとしての蓄積

タイムライン

Month 1-2: プロジェクト立ちアップ・設計

• Week 1: キックオフ会議、物件内覧、現状把握
• Week 2-4: リフォーム設計、見積もり、オーナー承認
• Week 5-8: LP制作、集客準備

Month 3-4: リフォーム実施・オープン準備

• バランス風呂釜→パックイン交換
• 内装の最小限なリフレッシュ
• 高速回線開通、スマートロック設置
• ホワイトボード壁施工

Month 5: オープン・運用開始

• 内見対応、入居者審査
• 契約締結、入居開始

Month 6: GrowthHack プレゼン準備

• 運用実績の集計
• 成功事例としてのプレゼン資料作成
• GrothHack登壇

財務分析（リフォームコスト込み）

リフォーム費用概算

損益分岐点分析

ケース1: 1年で損益分岐

リフォーム費用: 50万円
月間純利益: 1.5万円/月（賃料5.5万 - オーナー支払い3万 - 経費1万）

損益分岐月数: 50万 ÷ 1.5万 = 33.3ヶ月（約2.8年）

※ 1年で損益分岐には、月間純利益が4.2万円必要
→ 賃料8万円以上または経費削減が必要

ケース2: 2年で損益分岐（現実的シナリオ）

リフォーム費用: 50万円
目標回収期間: 24ヶ月

必要月間純利益: 50万 ÷ 24 = 20,834円

現状想定: 1.5万円/月
差額: 5,834円/月

改善案:
• 賃料を6.5万円に上げる → ＋1万円
• または オーナー支払いを交渉し2.5万円に下げる → ＋5,000円
• または オプション収入（高速回線5,000円）を加算

推奨設定（2年で損益分岐）:

• 賃料: 6.5万円/月
• 月間純利益: 2.5万円/月
• 回収期間: 50万 ÷ 2.5万 = 20ヶ月（1.7年）

5年間の累積収益（推奨設定）:

年間純利益: 2.5万 × 12ヶ月 = 30万円
5年間累積: 30万 × 5年 = 150万円
リフォーム費用回収後の利益: 150万 - 50万 = 100万円

成功シナリオ（満室維持）

入居率: 80%（10ヶ月/年）
賃料: 6.5万円/月
年間売上: 65万円
年間経費: 40万円（オーナー30万 + その他10万）
年間純利益: 25万円

リフォーム回収期間: 50万 ÷ 25万 = 2年
3年目以降の年間利益: 25万円 × 3年 = 75万円

1. 16の市場セグメントと心理的欲求の分析

ターゲットセグメント（優先度順）

P1: コアターゲット

1. シード期起業家（20代後半〜30代前半）

• 心理的欲求: 社会的承認、自己実現、独立心、節約倫理
• 痛み: ランウェイ（生存期間）への焦燥感、固定費への恐怖
• 訴求点: 「低コストで見栄を捨てる勇気がある本物の起業家」

2. リモートワークエンジニア（30代前半〜40代）

• 心理的欲求: 自由、自律性、効率性
• 痛み: 都会の孤独感、自宅の作業環境の悪さ
• 訴求点: 「通勤ゼロ・会議ゼロの究極の集中環境」

P2: セカンドターゲット

3. 副業→独立検討層（30代〜40代）

• 心理的欲求: キャリア形成、リスク回避、備え
• 訴求点: 「本業を続けながら、低リスクで起業準備」

4. クリエイター（YouTuber/ライター）

• 心理的欲求: 表現、独自性、ファン構築
• 訴求点: 「雑音のない制作環境、川沿いでのアイデア出し」

P3: ニッチターゲット

5. 研究職・学者（大学院生・研究員）

• 心理的欲求: 探究、真理追求
• 訴求点: 「論文執筆に集中できる静寂」

選定理由

最強の相性: 「社会的承認」と「節約倫理」の矛盾する欲求を同時に満たす

• 「見栄を捨てること」＝「本物の起業家」という新しい価値観を提示
• 低コスト＝「ケチ」ではなく「戦略的」という再定義

1.6 仮想顧客インタビュー

インタビュー対象者プロフィール

• 対象1: 32歳男性・SaaS起業家（シード期）
• 対象2: 35歳女性・SIerエンジニア（副業独立準備）
• 対象3: 28歳男性・YouTuber（ローカル発信）
• 対象4: 38歳男性・フリーランスコンサルタント
• 対象5: 42歳男性・大学院生（論文執筆中）

インタビュー1: 佐藤健一さん（32歳・SaaS起業家）

Q1: 現在のオフィス環境と課題 A1: 「現在は自宅で作業してますが、家族の気を遣って22時にはPCを閉じないといけない。起業初期なのでランウェイが短く、毎月の固定費を減らすのが最優先です。」

Q2: 理想のワーク環境 A2: 「24時間使えるのが絶対条件。法人登記もできると助かる。名駅から19分なら、週2回クライアント訪問でも問題ない。」

Q3: この物件への関心 A3: 「月6.5万円なら、今の賃料3万＋コワーキング5万より安い。川沿いでランニングしながらアイデア出しできるのが魅力的。」

Q4: 懸念点 A4: 「近隣住民とのトラブルがないか。夜間に電話会議をする場合、迷惑にならないか心配。」

Q5: 入居決定要因 A5: 「スマートロックで内見なしで契約できるなら。法人登記対応も必須。」

インタビュー2: 田中美咲さん（35歳・SIerエンジニア）

Q1: 現在のオフィス環境と課題 A1: 「在宅ワークが続いていますが、旦那も在宅で二人で狭い部屋に。副業でWeb開発を受託してるんですが、デスクが一つしかなくてストレス。」

Q2: 理想のワーク環境 A2: 「実家が春日井なんですよね。通える範囲で、週3日くらいはそこで作業したい。法人登記はまだいいかも。」

Q3: この物件への関心 A3: 「6.5万円なら副業収入で余裕持てます。旦那には「 coworkingスペース」と言って通えば納得してくれそう。」

Q4: 懸念点 A4: 「SOHO物件って大丈夫なの？管理規約とか大丈夫なのか心配。」

Q5: 入居決定要因 A5: 「実家に近いのが一番。何かあった時すぐ駆け込める。」

インタビュー3: 山田太郎さん（28歳・YouTuber）

Q1: 現在のオフィス環境と課題 A1: 「実家の居間で動画編集してますが、家族がテレビ見てる時は編集できない。夜中に編集することも多いんで、迷惑かけてないか心配で。」

Q2: 理想のワーク環境 A2: 「24時間使える部屋が欲しい。動画編集は集中できる環境じゃないと無理。川沿いでロケもできるのが最高。」

Q3: この物件への関心 A3: 「月6.5万円ならYouTuberの収入でもなんとか。ホワイトボード壁で台本の打ち合わせもできるし。」

Q4: 懸念点 A4: 「防音設備はないの？編集中の音は漏れない？」

Q5: 入居決定要因 A5: 「実家が近くて、飯の時に帰れるのがいい。」

インタビュー4: 鈴木誠一さん（38歳・フリーランスコンサルタント）

Q1: 現在のオフィス環境と課題 A1: 「カフェで作業してますが、Wi-Fiが不安定なのと、会話ができる場所じゃないのが辛い。クライアントとの打ち合わせで困ってます。」

Q2: 理想のワーク環境 A2: 「名駅からアクセスよくて、集中できる場所。クライアントを招くこともできるといいな。」

Q3: この物件への関心 A3: 「コンサルなら6.5万円は経費で落ちるから嬉しい。法人登記対応は必須。」

Q4: 懸念点 A4: 「クライアントを招くのは可能？来客禁止って聞いたけど。」

Q5: 入居決定要因 A5: 「名駅から19分なら、クライアント訪問し放題で最高。」

インタビュー5: 中村達也さん（42歳・大学院生）

Q1: 現在のオフィス環境と課題 A1: 「大学の研究室は人が多くて論文書けない。図書館は閉館時間があるし、自宅は家族がいて集中できない。」

Q2: 理想のワーク環境 A2: 「24時間使える静かな部屋。論文執筆に没頭できる場所。ホワイトボード walls は思考整理に必須。」

Q3: この物件への関心 A3: 「6.5万円は高いけど、論文書き上げるなら投資として割り切れる。博士課程の給料でなんとか。」

Q4: 懸念点 A4: 「短期的な契約は可能？論文書き終わったら（1年以内）退去したい。」

Q5: 入居決定要因 A5: 「静寂環境とホワイトボード walls。これさえあれば論文書ける。」

インサイトまとめ

共通の痛みポイント

1. 固定費への恐怖（ランウェイ延長ニーズ）
2. 自宅での集中環境の欠如
3. 法人登記対応物件の希少性
4. 近隣トラブルへの懸念

購入決定要因（優先度順）

1. 価格: 6〜7万円/月
2. 法人登記対応
3. 24時間利用可能
4. 静寂環境
5. 最寄駅からのアクセス

予想される反対理由

1. 「実家から遠い」→ 対策: 実家が春日井市内の場合、アピール
2. 「設備が物足りない」→ 対策: 必要に応じて家具レンタル提案
3. 「SOHO物件の安全性」→ 対策: スマートロック、防犯カメラ設置

2.5 住所とエリア特性に基づく住民分析

小野町エリアの特性

地理的・歴史的背景:

• 春日井市は名古屋市のベッドタウンとして発展
• 小野町は「勝川駅」最寄りエリアで、古くからの住宅街
• かつては「繊維産業」で栄えた地域の名残
• 庄内川と矢田川に挟まれた自然豊かな環境
• 「小野」の地名由来は、平安時代の貴族「小野篁（おののとお）」に由来する説も

現在の住民構成:

住民の心理的・文化的特徴:

1. 「実直・堅実」な気質

   • 「派手なことは嫌い」「地に足をつけて生きる」価値観
   • 日曜大工、庭いじりを楽しむ「ものづくり精神」
   • 無駄遣いを嫌う「倹約家」が多い

2. 「見守り」の文化

   • 地域コミュニティが機能し、不審者には敏感
   • 「よその子も地域で育つ」意識（道徳的パトロール）
   • 一方で「干渉はしない」という大人の距離感

3. 「治安の良さ」への自負

   • 夜10時以降の静寂が当たり前
   • 子供が安心して遊べる環境
   • 防犯灯、自治会活動が活発

4. 「保守的だが穏やか」

   • 大きな声で主張しない「和」を重視
   • 変化を好まないが、合理的な提案には理解を示す
   • 「地元のため」になることには協力的

既存住民と入居者の相性分析

✓ 適合する点

1. 「静寂」への需要の一致

   • 住民: 「夜の静けさを守りたい」
   • 入居者: 「深夜まで集中して作業したい」
   • 共通点: 「騒音のない環境」の価値を共有

2. 「真面目」な属性の一致

   • 住民: 「勤勉な庶民」
   • 入居者: 「事業に打ち込む起業家・エンジニア」 → 警戒感が薄く、尊敬の念を持たれやすい

3. 「地域への愛着」の共感

   • 入居者にも「地元への貢献」姿勢を見せることで
   • 「勝川からスタートした起業家」として応援してもらえる

× 懸念される点（と対策）

1. 「怪しい人ではないか」

   • 対策: 事前の顔合わせ、事業内容の丁寧な説明
   • 対策: 「夜間の来客はなし」を明記

2. 「騒音・振動」

   • 対策: 「静粛な開発作業」であることを強調
   • 対策: キーボード以外の機材は使用しない

3. 「ごみ出し・マナー」

   • 対策: ルール順守の誓約書
   • 対策: ゴミ出しは住民と同じ時間帯

最適な入居者ペルソナ

ペルソナ1: 「技術で社会的課題を解決する」起業家

基本属性:

• 氏名: 佐藤 健一（仮名）
• 年齢: 32歳
• 職業: Webエンジニア → SaaS起業家
• 事業: 「中小企業の業務効率化ツール」開発中
• 資金源: シード投資500万円＋自身の貯金

心理的特徴:

• 価値観: 「派手な見栄より、実績を作ることが大事」
• 性格: 真面目、丁寧、几帳面、少し内向的
• 生活スタイル: 朝型（6時起床）、夜22時就寝、週6日開発
• 趣味: ランニング（庄内川沿い）、読書（ビジネス書）
• 好きな言葉: 「継続は力なり」「失敗は成功のもと」

既存住民へのアピール:

• 「夜間は絶対に静か」→ 22時以降はPC閉じる
• 「挨拶はしっかり」- おじいちゃん・おばあちゃんに会ったら必ず挨拶
• 「地域のルールを守る」- ゴミ出し、防犯灯協力

この物件を選ぶ理由:

• 名古屋駅にクライアントがあるが、週2回の出張で十分
• 賃料5.5万円で「月3万円節約＝ランウェイ1ヶ月延長」
• 川沿いでランニングしながらアイデア出しできる

ペルソナ2: 「副業から独立へ」慎重派エンジニア

基本属性:

• 氏名: 田中美咲（仮名）
• 年齢: 35歳
• 職業: 大手SIerのプログラマー（在宅勤務）
• 副業: クラウドソーシングでWeb開発受託
• 目標: 2年以内に独立開業

心理的特徴:

• 価値観: 「リスクを最小限に、着実に進みたい」
• 性格: 慎重、計画的、コツコツ型、不安強め
• 生活スタイル: 標準的な会社員リズム
• 趣味: ガーデニング（ベランダで）、料理、Netflix
• 悩み: 「今の会社を辞めるタイミングがわからない」

既存住民へのアピール:

• 「普通の会社員に見える」→ 住民からすると「安心感」
• 「昼間は在宅ワーク」→ 防犯的にもプラス
• 「週末は実家に帰省」→ 地域コミュニティへの負担軽減

この物件を選ぶ理由:

• 実家が春日井市内（親が近くて安心）
• 本業の給料＋副業収入で家賃余裕
• 「SOHO可」で副業を隠す必要がない

ペルソナ3: 「ローカルで稼ぐ」クリエイター

基本属性:

• 氏名: 山田 太郎（仮名）
• 年齢: 28歳
• 職業: YouTuber（「東海地方のローカルグルメ」）
• フォロワー: 1.2万人
• 収入: 月10〜15万円（広告収入）

心理的特徴:

• 価値観: 「地元の魅力を発信したい」
• 性格: 明るい、人懐っこい、行動的
• 生活スタイル: 不規則（撮影・編集のタイミングで変動）
• 趣味: サイクリング、カフェ巡り、イベント参加
• 悩み: 「実家に居候しているが、プライバシー欲しい」

既存住民へのアピール:

• 「春日井市のPR活動」→ 市役所や商工会とコラボ
• 「地元愛が強い」→ 「小野町のいいところを発信」
• 「地域イベント参加」→ 「自治会の cleanup にも参加」

この物件を選ぶ理由:

• 実家が近く（緊急時の駆け込み可能）
• 5.5万円ならYouTuber収入で十分支払い可能
• 川沿いでロケーション撮影ができる

入居者選定基準（チェックリスト）

必須条件（MUST）

• 安定収入の証明

  • 過去6ヶ月の収支表
  • 銀行口座の残高証明
  • クラウドソーシングの実績（ある場合）

• 事業計画書（1ページ）

  • 事業内容
  • 収益モデル
  • 12ヶ月の資金計画

• 身元保証人

  • 親などの連帯保証
  • 緊急時の連絡先

• 「静粛」の理解

  • 夜間の来客不可（22時〜7時）
  • 楽器・大きな音の機器使用不可
  • パーティー不可

歓迎条件（WANT）

• 地域への貢献意欲

  • 自治会活動への参加意思
  • 地元イベントへの協力

• 長期滞在の可能性

  • 1年以上の契約を希望
  • 事業成長後も「別荘」として利用継続

• SNSでのポジティブ発信

  • 「勝川での起業生活」を発信してくれる
  • 物件のブランディングに協力

却下条件（REJECT）

• 反社会的勢力の関与
• 過去に不動産トラブルあり
• 「夜間作業」が常態化（23時以降のPC使用頻繁）
• 多頻度の来客が必要な事業
• 「騒音」を伴う事業（楽器練習、工場など）

既存住民への説明文（案）

物件オーナーから住民への周知文:

ご近所さまへ

この度、4階のお部屋を「SOHO（Small Office/Home Office）」として
貸すことになりました。

入居予定者は、
・Web系のエンジニア
・夜間は静かにパソコン作業のみ
・週末は実家に帰省することが多い
・挨拶はしっかりできる方

です。

「夜間の来客はありません」
「音楽は聞きません」
「地域のルールは遵守します」

ことをお約束いただいております。

万が一、ご心配な点がございましたら、
いつでも管理人までご連絡ください。

よろしくお願いいたします。

要約:

小野町エリアの住民は「実直・堅実・見守り文化」を持つ層が中心。この特性に適合する入居者は「真面目で丁寧・静粛」な起業家・エンジニア。

特に「技術で社会的課題を解決する」起業家や「副業から独立へ」慎重派エンジニアは、住民から「安心感」を与え、地域に溶け込みやすい。

一方で、「派手なクリエイター」「夜間中心の事業」は、住民からの警戒を招くため、入居者選定では慎重な審査が必要。

2. 価値提案設計

機能的価値

1. コスト削減: 生活費＋オフィス費の統合で月3〜5万円の節約
2. 時間効率: 通勤ゼロで年間250時間の創出
3. インフラ: 法人登記OK、高速回線、セキュリティ完備
4. 立地: 名古屋駅19分という「アクセスと静寂の最適解」

感情的価値

1. 没頭感: 「邪魔のない世界」でのフロー状態体験
2. 安心感: 「固定費を圧迫しない」という精神的余裕
3. 誇り: 「見栄を捨てた本物の起業家」というアイデンティティ
4. 孤独の肯定: 「一人で戦うこと」への共感と尊重

社会的価値

1. ストーリー: 「Appleもガレージから始まった」
2. コミュニティ: 同じ志を持つ起業家ネットワーク（将来的）
3. ブランディング: 「勝川から世界へ挑む」という逆転の発想

価値提案スローガン案

• 「雑音のない街で、事業の0→1に没頭する」
• 「見栄を捨てた起業家だけの、要塞」
• 「固定費との戦いを終わらせる街」

2.3 SOHO物件MVP機能仕様書

必須設備（P0 - Must Have）

• 給湯設備: パックイン給湯器（パロマPH-1615AW相当）
• 通信インフラ: NURO光 1Gbps
• セキュリティ: スマートロック
• 法人対応: 登記可能（住居表示対応）
• 集中環境: ホワイトボード壁（1面）

望ましい設備（P1 - Should Have）

• デスク・チェア（レンタル）
• モニターアーム設置対応
• 収納スペース（書類・機材用）
• 防音壁（一部）

将来追加（P2 - Nice to Have）

• メンタールーム（集会所）
• コワーキングスペース
• ファブ設備（3Dプリンタ等）

技術仕様

• 電源容量: 30A（PC・モニター2台対応）
• コンセント: デスク周りに4口追加
• 照明: LED化（色温度5000K）
• WiFi: IEEE 802.11ax対応ルータ

UI/UX（部屋設計）

• レイアウト図: [添付図面]
• カラースキーム: シンプルモノトーン（集中環境重視）
• 窓際ワークスペース: 自然光確保
• ストレージ: 奥行き40cmの棚

3. ビジネスモデルキャンバス

4. 競合分析

競合比較表

競合優位性

1. ブルーオーシャン: 「SOHO可・登記可・居住可」の3拍子揃った物件は希少
2. 「静寂」の武器: シェアオフィスにはない「完全遮断環境」
3. 価格破壊: オフィス＋マンションの合算より圧倒的に安い
4. ストーリー性: 「ガレージからスタート」という起業神話との親和性

5. Go-to-Market戦略

チャネル戦略

1. オンライン（70%）

Twitter/X

• タグ: #起業 #独立 #副業 #SOHO
• コンテンツ例:
  • 「月3万円の固定費削減でランウェイを3ヶ月延ばす方法」
  • 「見栄を捨てた起業家が選んだ、勝川の4階」
  • 「Appleもガレージから。あなたも勝川から。」
• ターゲット: 20代〜30代の起業家・エンジニア

クラウドソーシングサイト

• クラウドワークス/ランサーズで「案件獲得後に本格化」する層にリーチ
• バナー: 「独立準備中の方へ。登記OKのSOHOあります。」

スタートアップメディア

• NewsPicks、noteでの事例発信
• タイトル案: 「見栄を捨てた起業家が選んだ、勝川の4階」

2. オフライン（30%）

起業家コミュニティ

• 名古屋スタートアップウィークend
• 起業家交流会

大学・研究機関

• 名古屋大学、南山大学のイノベーションセンター

コワーキングスペース

• 共同利用できる提携先を探す

集客ファネル

認知 → 興味 → 検討 → 入居
    ↓       ↓       ↓       ↓
Twitter   LP     内見   契約
 note     資料   価格   審査
交流会    相談   面談

LP（ランディングページ）必須要素

1. ヘッドライン: 「雑音のない街で、事業の0→1に没頭する」
2. ストーリー: 「Appleもガレージから。あなたも勝川の4階から。」
3. 数値: 「月3万円の固定費削減＝ランウェイ3ヶ月延長」
4. 写真: 川沿いの散歩道、ホワイトボード壁、モニター設置イメージ
5. 価格: 5.5万円（法人経費OK）
6. CTA: 「内見予約」

5.3 マーケティングキャンペーンカレンダー

Q1（Month 1-3）: 事前集客フェーズ

キャンペーン1: 「先行申し込み特典」

• 期間: Month 1-2（リフォーム期間中）
• 目的: オープン前の入居者確保
• ターゲット: 早期独立準備層
• 特典:
  • 初月50%OFF（3.25万円）
  • ホワイトボード壁施工無料（5万円相当）
• チャネル:
  • Twitter広告（予算: 3万円）
  • クラウドワークス掲載（予算: 2万円）
• KPI:
  • 事前申し込み: 3件
  • メールリスト登録: 30件

キャンペーン2: 「見栄を捨てた起業家」ストーリー発信

• 期間: Month 1-6（継続）
• 目的: ブランド認知拡大
• コンテンツ:
  • note記事: 月2本
  • Twitter投稿: 週3回
  • テーマ: 固定費削減、ランウェイ延長、勝川の魅力
• KPI:
  • note閲覧数: 5,000 PV/月
  • Twitterフォロワー: 500人

Q2（Month 4-6）: オープン・実績作りフェーズ

キャンペーン3: 「内見会」イベント

• 期間: Month 4（週末2回開催）
• 目的: 契約獲得
• 内容:
  • 物件内見ツアー（30分）
  • オーナーとの懇親会
  • 勝川周辺散策ツアー
• 集客:
  • Twitter DM、note記事告知
  • 地元不動産屋への紹介依頼
• KPI:
  • 内見参加者: 10人
  • 当日成約: 2件

キャンペーン4: GrowthHack プレゼン準備

• 期間: Month 6前半
• 目的: プレゼン成功・ブランド向上
• 内容:
  • プレゼン資料作成
  • 過去入居者のインタビュー収集
  • Before/After写真撮影
• KPI:
  • プレゼン登壇: 1回
  • 問い合わせ獲得: 10件

Q3（Month 7-9）: 評判形成フェーズ

キャンペーン5: 「入居者の声」 testimonial

• 期間: Month 7-9
• 目的: 信頼性構築
• 内容:
  • 入居者へのインタビュー実施
  • 「勝川で起業して1ヶ月」note記事
  • YouTube動画（物件ツアー）
• KPI:
  • 紹介入居: 1件
  • NPSスコア: 50以上

Q4（Month 10-12）: 拡大フェーズ

キャンペーン6: 「2件目オープン」準備

• 期間: Month 10-12
• 目的: 複数物件化
• 内容:
  • 他物件のオーナーとの交渉
  • スケールモデルの確立
  • フランチャイズ化の検討
• KPI:
  • 2件目契約: 1件

CAC（顧客獲得コスト）分析

平均CAC: 3.4万円/件 平均LTV: 78万円（6.5万 × 12ヶ月） LTV/CAC比: 23倍（健全）

A/Bテスト計画

テスト1: LP ヘッドライン

• パターンA: 「雑音のない街で、事業の0→1に没頭する」
• パターンB: 「月3万円の固定費削減で、ランウェイを3ヶ月延長」
• 成功基準: コンバージョン率20%向上

テスト2: 賃料設定

• パターンA: 6.5万円（推奨）
• パターンB: 7万円（高単価）
• 成功基準: 入居率80%維持しつつ、収益15%向上

テスト3: オプション料金

• パターンA: 高速回線込み（7万円）
• パターンB: 高速回線別途（6.5万＋5千円）
• 成功基準: 高速回線利用率90%以上

6. Pricing戦略

賃料設定

推奨プラン: 6.5万円/月（リフォームコスト回収を考慮）

• 通常の2DK相場: 4.0万円
• 「事務所利用可・登記可」プレミアム: ＋2.5万円
• 競合（SOHO可物件）相場: 6〜8万円
• 結論: 6.5万円が「リフォーム回収」と「競争力」の最適解

オプション料金:

• 高速回線（NURO光1G）: ＋5,000円/月
• ホワイトボード壁施工: 一時50,000円
• デスク/チェアレンタル: ＋3,000円/月
• スマートロック: ＋2,000円/月

契約条件

• 最低契約期間: 1年（短期的な悪質入居者を除外）
• 敷金・礼金: 敷金1ヶ月、礼金0（起業家の資金繰り配慮）
• 長期契約インセンティブ: 2年契約で月5,000円割引

収益シミュレーション（リフォームコスト込み）

保守的シナリオ（賃料5.5万円）

想定入居率: 80%（10ヶ月/年）
賃料: 5.5万円/月

年間売上: 5.5万 × 10ヶ月 = 55万円

リフォーム費用（初期投資）: 50万円
• 給湯器交換: 15万円
• 内装リフレッシュ: 20万円
• 高速回線・スマートロック: 6万円
• ホワイトボード壁: 5万円
• その他: 4万円

月間純利益: 1.5万円/月（賃料5.5万 - オーナー3万 - 経費1万）
年間純利益: 1.5万 × 10ヶ月 = 15万円

リフォーム回収期間: 50万 ÷ 15万 = 3.3年

推奨シナリオ（賃料6.5万円）

想定入居率: 80%（10ヶ月/年）
賃料: 6.5万円/月

年間売上: 6.5万 × 10ヶ月 = 65万円

リフォーム費用（初期投資）: 50万円

月間純利益: 2.5万円/月（賃料6.5万 - オーナー3万 - 経費1万）
年間純利益: 2.5万 × 10ヶ月 = 25万円

リフォーム回収期間: 50万 ÷ 25万 = 2年

3年間の累積利益: 25万 × 3年 - 50万 = 25万円
5年間の累積利益: 25万 × 5年 - 50万 = 75万円

楽観シナリオ（満室・賃料7万円）

想定入居率: 100%（12ヶ月/年）
賃料: 7万円/月

年間売上: 7万 × 12ヶ月 = 84万円

リフォーム費用（初期投資）: 50万円

月間純利益: 3万円/月（賃料7万 - オーナー3万 - 経費1万）
年間純利益: 3万 × 12ヶ月 = 36万円

リフォーム回収期間: 50万 ÷ 36万 = 1.4年

3年間の累積利益: 36万 × 3年 - 50万 = 58万円
5年間の累積利益: 36万 × 5年 - 50万 = 130万円

損益分岐点まとめ

オーナーへの提案

「空室が続いているなら、コンセプト物件として差別化しませんか？」

提案内容:

1. 現状: 通常賃料4万円で空室継続
2. 提案: リフォーム投資50万円でSOHO物件化
3. 効果: 賃料6.5万円、入居率80%で年間25万円の利益
4. 回収: 2年でリフォーム投資回収、3年目以降は純利益
5. 副次効果:
   • 空室期間の解消
   • 物件価値の向上（SOHO対応）
   • 他物件への展開モデルとしての蓄積
   • GrowthHackでのプレゼン実績（ブランディング）

6.4 感応度分析

変動要因とベースライン

シナリオ1: 賃料変動感応度

インサイト: 賃料1万円の増加で、回収期間が1.7年短縮される。

シナリオ2: 入居率変動感応度

インサイト: 入居率20%の低下で、回収期間が3.4倍に延長される。

シナリオ3: 複合最悪ケース

結果:

• 年間売上: 5.5万 × 7.2ヶ月 = 39.6万円
• 年間純利益: 39.6万 - (5万 × 12ヶ月) = -20.4万円
• 回収期間: 赤字続行のため算出不能

対策:

• 賃料5.5万円の場合、入居率80%以上必須
• 入居率60%の場合、賃料7.5万円以上に設定

シナリオ4: 複合最良ケース

結果:

• 年間売上: 7.5万 × 12ヶ月 = 90万円
• 年間純利益: 90万 - (3万 × 12ヶ月) = 54万円
• 回収期間: 40万 ÷ 54万 = 0.74年（9ヶ月）

インサイト: 理想状態なら1年以内に回収可能。

事業継続可能性の境界線

損益分岐点:

• 月間固定費: 4万円（オーナー3万＋経費1万）
• 必要月間売上: 4万円以上
• 必要入居月数: 4万 ÷ 6.5万 = 0.62ヶ月/月
• 必要入居率: 74%（8.9ヶ月/年）

結論: 入居率74%を下回ると赤字転落リスク。

7. リスク対策

空室リスク

対策1: ターゲットの絞り込みと広告

• 起業家・エンジニアに特化したLP・広告
• 「登記可」を強調した不動産サイト（SUUMO、HOMES）への掲載

対策2: 多用途対応

• 起業家だけでなく、「テレワーク拠点」としても販路
• 週末のみ利用する「出張用セカンドオフィス」需要

対策3: 提提携

• 地元の不動産屋と「SOHO需要があれば紹介」の契約
• コワーキングスペース運営者と提携

入居者審査

必須項目:

1. 事業計画書（1ページでOK）
2. 収入証明（過去6ヶ月の収支）
3. 身元保証人
4. 反社会的勢力でないことの誓約

審査基準:

• 「本気で事業をやる意志」があるか
• 固定費支払い能力があるか
• 周辺住民の迷惑にならないか

7.2 法的規制チェックリスト

不動産関連法規

借地借家法対応

• 用途地域確認: 住居地域または準住居地域であること
• 管理規約確認: 「SOHO使用」が禁止されていないか
• オーナー承認: 書面による承認書取得
• 登記対応: 虚偽登記防止誓約書の作成

建物基準法

• 避難経路の確保
• 消防法対応（消火器設置）

個人情報保護

• 個人情報保護方針の策定
  • 入居審査時の個人情報取り扱い
  • 登記情報の取り扱い
  • 保存期間と削除手続き

契約関連

賃貸借契約書特約条項

• SOHO利用特約
• 法人登記許諾条項
• 騒音防止特約
• 原状回復免除範囲（ホワイトボード壁等）

利用規約（SOHO向け）

• 夜間作業ルール（22時〜7時）
• 来客禁止条項
• 業者派遣ルール
• ゴミ出しルール

税務・会計

• 事業所損金算入の確認
• 固定資産税の取り扱い
• 消費税の課否判定

必要書類一覧

1. 物件登記簿謄本（用途地域確認）
2. 管理規約（SOHO可否確認）
3. オーナー承認書
4. SOHO利用誓約書
5. 個人情報保護同意書

その他リスク

近隣住民トラブル:

• 対策: 「エンジニアが開発に集中する部屋」として説明
• 夜間の来客禁止、配達物はロッカーに指定

退出時の原状回復:

• 対策: ホワイトボード壁等は「退去時の原状回復不要」を明記
• オーナーにとって「次のSOHO入居者も歓迎する設備」とする

8. 成功のKPI

短期KPI（1ヶ月〜3ヶ月）

中期KPI（6ヶ月〜1年）

長期KPI（1年〜3年）

追跡指標

コホート分析:

• 入居者の事業ステージ（シード → シリーズA）
• 平均滞在期間
• 退去理由（事業成長による手狭さ vs その他）

NPS（Net Promoter Score）:

• 「他の起業家に紹介したいか？」
• 目標スコア: 50以上

8.2 依存関係マップ

タスク依存関係図

graph TD
    A[キックオフ会議] --> B[物件内覧]
    B --> C[リフォーム設計]
    C --> D[見積もり取得]
    D --> E[オーナー承認]
    E --> F[リフォーム実施]
    F --> G[LP公開]
    G --> H[内見対応]
    H --> I[契約締結]
    I --> J[GrowthHackプレゼン]

クリティカルパス分析

パス1: リフォームコース（必須）

1. キックオフ → 物件内覧（1週間）
2. リフォーム設計 → 見積もり（2週間）
3. オーナー承認（1週間）
4. リフォーム実施（4週間）★★ボトルネック
5. オープン準備（2週間） 合計: 10週間

パス2: 集客準備（並列可能）

1. LP構成設計（1週間）★パス1と並列
2. LP制作（2週間）
3. Twitter開設・告知開始（継続） 合計: 3週間（パス1並列）

ボトルネック対策

• リフォーム期間の長期化: 内装業者を事前に2社選定し、工期短縮交渉
• オーナー承認の遅延: Week 2時点で仮承認を取得し、リフォーム準備進行
• 入居者募集のタイミング: リフォーム完了1ヶ月前からLP先行公開

リスク対応計画

関連ファイル

• アクションプラン: p2-25-concept-room-action-plan.md
• 付録: p2-25-concept-room-appendix.md

作成日: 2026-01-05 目的: コンセプトルームプロジェクトのビジネスモデル戦略策定